Reklama

Zakup nieruchomości mieszkalnej

Data:

- Reklama -
Fot. www.freedigitalphotos.net
Fot. www.freedigitalphotos.net

Chcąc kupić mieszkanie, musimy przede wszystkim zdawać sobie sprawę z faktu, że nieznajomość prawa nie zwalnia nas z konsekwencji. Innymi słowy: nie da się cofnąć skutków danych czynności prawnych, które podjęliśmy i nie pomoże nam tłumaczenie, że o czymś nie wiedzieliśmy. Warto zatem wiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę.

Nieruchomości w polskim systemie prawnym

Posługując się pojęciem nieruchomości, musimy w pierwszej kolejności określić czym pojęcie „nieruchomość” tak naprawdę jest. Intuicyjnie oczywiście wiemy, że nieruchomość to taka rzecz, której nie da się przenieść, czyli dom, mieszkanie, ale również działka. W kodeksie cywilnym, w art. 46.§ 1 czytamy: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów – geodezyjnym).

Wg ustawy o księgach wieczystych i hipotece natomiast, możemy znaleźć taką definicję: „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jednak w ramach jednej księgi wieczystej mogą być ujawnione działki, które już niekoniecznie muszą spełniać wymogi w przytoczonym wyżej artykule kodeksu cywilnego. Podstawowym rodzajem nieruchomości są grunty, czyli części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności. Znajdujące się na nich (i trwale związane) budynki oraz prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Mogą one być przedmiotem odrębnej własności, jako nieruchomości lokalowe, ale nie muszą.

Nieruchomości lokalowe

Powstają one na podstawie ustawy o własności lokali. Aby mogła powstać własność nieruchomości lokalowej, niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej. Również wyodrębnienie wiąże się z konieczności założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu własności. Bardzo ważny jest również udział w nieruchomości wspólnej, czyli grunt oraz te części budynku, które służą wszystkim właścicielom lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych. Jest ona przymusowa – nie można żądać jej zniesienia, dopóki trwa odrębna własność lokali. Do tych ostatnich, mogą również przynależeć inne pomieszczenia, takie jak komórki, strychy, czy garaże. Nie muszą one przylegać do budynku, ale muszą być umiejscowione na nieruchomości, której część składowa stanowi budynek, z którego wyodrębniono ów lokal.

Spółdzielcze lokatorskie prawo, a prawo spółdzielcze własnościowe

Kupując mieszkanie w spółdzielni, możemy stać się właścicielami dwóch praw: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Pamiętać należy, że są to prawa do lokalu – nie kupujemy nieruchomości, nie stajemy się właścicielami danego lokalu. Prawo lokatorskie nabywamy w zamian za wniesienie wkładu mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej. Jednocześnie musimy być jej członkiem. Własność prawa przysługuje w tym przypadku również współmałżonkom, chociaż ich członkostwo w spółdzielni jest już dobrowolne. Osoba posiadająca ww. prawo jest jedyną osobą uprawnioną do używania lokalu i podlega takiej samej ochronie przed osobami trzecimi jak właściciel. Innymi słowy, może korzystać np. z ochrony sądowej- wnosić o zwrot bezprawnie zajętego mieszkania, zaprzestanie naruszenia posiadania itp. Lokator nie może jednak sprzedać, darować ani zbyć prawa do mieszkania. Prawo do lokalu nie podlega również dziedziczeniu, nie można go także obciążyć hipoteką ani nie podlega egzekucji. Nie utracimy go za długi.

Inaczej jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tutaj mamy bowiem prawo także do rozporządzania mieszkaniem, przy czym korzystać z niego musimy zgodnie z przeznaczeniem, a każda zmiana przeznaczenia wymaga zawsze zgody spółdzielni mieszkaniowej, która jest rzeczywistym właścicielem lokalu. Prawo własnościowe podlega dziedziczeniu i egzekucji oraz ma charakter zbywalny (w tym przypadku trzeba dokonać czynności sprzedaży prawa w formie aktu notarialnego). Nabywcy jednak nie przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Utrata spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może nastąpić w związku z zaległościami w regulowaniu opłat albo z dopuszczeniem się znaczących zniszczeń lub w przypadku innego drastycznego wystąpienia przeciwko przepisom prawa i regulaminowi spółdzielni. Spółdzielnia występuje wtedy do sądu, który może zdecydować o licytacyjnej sprzedaży prawa do lokalu. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Posiadacz prawa figurować tam będzie jednak w dalszym ciągu jedynie jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel (którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa). Poza tym wpis w księdze wieczystej wywoływać będzie wszelkie inne sobie właściwe konsekwencje, z domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym włącznie.

MDM Mieszkanie dla Młodych MDM
Przygotowany przez Mieszkanie dla Młodych MDM mieszkaniedlamlodych.com/

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Udostępnij:

Reklama

Najczęściej czytane

Przeczytaj więcej
Powiązane

Wywiad z Robertem Osydą, kandydatem na prezydenta Suwałk

Wydawało się, że walka o fotel prezydenta Suwałk rozegra...

O potrzebach młodzieży – (Nie)Dorzeczne rozmowy w Plazie

Niemal półtora miesiąca po wrześniowym spotkaniu na Bulwarach grono,...

Wrześniowe (Nie)DoRzeczne rozmowy o przyszłości Suwałk

Nowe miejsce – z niedługim stażem działania, ale już...

Koniec boomu na estoński CIT. Dane nie pozostawiają złudzeń

Według Ministerstwa Finansów, w pierwszych czterech miesiącach br. tzw....